富力二次削债：6大方案藏多少求生欲？4800万㎡土储能救命吗？

9月10日深夜，富力地产的债务重组公告像一块石头砸进本就不平静的地产债市场。与三年前“境内外债务全部展期”的缓冲式操作不同，这次富力亮出的是更硬核的“削债”方案——现金购回打2折、以物抵债3折、信托份额3.5折，甚至把还款期限拉到了2035年。当房企债务化解从“展期”走向“削债”，富力的6大方案究竟是绝境求生的智慧，还是被逼到墙角的无奈？这个曾跻身“华南五虎”的房企，正用一份复杂的债务重组方案，揭开地产行业深度调整期的生存真相。

一、6大方案拆解：从“打折还钱”到“资产换时间”，削债139亿的算盘怎么打？

翻开富力的重组公告，6种债务化解工具像一桌拼凑的“求生宴”：现金购回、以物抵债、应收账款信托、资产信托、股票收益权、全额留债长展期。前四种合计瞄准139亿本金，每一种工具都藏着精打细算的“削债”逻辑。

最直接的“打折还钱”是现金购回：每张债券按剩余面值20%购回，总金额不超过6亿。这意味着债权人每100元债权只能拿回20元现金，折扣力度堪比清仓大甩卖。但6亿现金对富力35.1亿的账面资金（含受限）来说，已是“挤牙膏”式的极限——要知道，公司上半年销售仅41.65亿，同比暴跌60%，能动用的现金本就捉襟见肘。

真正的重头戏是“以物抵债”和“资产信托份额抵债”。前者拟用66亿债权换实物资产，每100元债权对应30元资产；后者用57亿债权换资产信托份额，每100元对应35元份额。也就是说，债权人若选择这两项，至少70%的本金要“缩水”成房子或信托份额。这些“实物资产”究竟是什么？公告未明说，但参考房企惯例，大概率是去化困难的库存房源、商业物业或车位——在当前楼市低迷期，债权人拿到手后能否变现、变现多少，都是未知数。

更“考验耐心”的是后两种方案：股票经济收益权和全额留债长展期。前者计划定向增发2亿股港股，未来处置股票的收益给债权人；后者则把剩余债务全部展期至2035年，2031年才开始每半年还1元本金，利息统一降到1%。对债权人来说，这相当于“把债务交给时间”——赌富力未来10年能回暖，赌港股股价能上涨，赌2035年的富力还能拿出钱。

这6大方案拧成一股绳：能用现金解决的尽量少用（6亿），能用资产抵的优先抵（66亿+57亿），剩下的就“拖”（长展期）。本质上，富力在玩一场“债务瘦身”游戏：通过打折、以物抵债、拉长周期，把短期债务压力“削”掉一部分，为自己争取喘息空间。

二、经营数据揭底：销售降60%、现金35亿VS短债975亿，富力的生存缺口有多大？

债务方案再复杂，终究要靠经营数据说话。富力为什么非要“削债”？2025年上半年的财报给出了答案：这家房企正遭遇现金流和盈利能力的双重绞杀。

先看“钱袋子”：截至6月底，富力现金及银行存款35.1亿元，同比降9%，其中非受限资金仅6.9亿；而一年内到期的短期负债高达975.9亿元。6.9亿对975.9亿，资金缺口超过969亿，相当于“用1块钱还141块债”。更糟的是，“开源”渠道几乎堵死：上半年物业发展营业额41.65亿，同比降60%；投资物业租金3.13亿，降26%；酒店运营8.27亿，降70%。销售、租金、酒店三大收入支柱集体崩塌，富力的现金流正加速枯竭。

再看“家底”：资产负债比率408%，意味着每1元资产背着4元债。为了活下去，富力已经开始“节流”：销售费用降25%，行政开支降12%，员工从2.36万人减到2.03万人，半年少发3376份工资。但这些“降本”在巨额债务面前如同杯水车薪——仅9月9日挂牌拍卖的长沙万达文华酒店，回笼资金5.14亿，连短期负债的零头都不够。

经营困局的核心是“去化难”。富力手里还有4803万㎡土地储备，可售面积3662万㎡，大部分在华北、华东、西北。按上半年9000元/㎡的销售均价算，全部卖掉能回笼3296亿，足以覆盖1045亿总负债。但问题是：市场能消化吗？2025年上半年，富力仅交付46.1万㎡，同比降48%，去化速度肉眼可见地变慢。在“房住不炒”和购房者信心不足的背景下，这些土储是“金山”还是“包袱”，取决于楼市回暖的速度——而这，恰恰是富力最无法掌控的变量。

三、债权人视角：从“展期”到“削债”，信任还能撑多久？

三年前，富力第一次债务重组时，市场还愿意给“时间换空间”的机会——毕竟2022年地产行业刚经历流动性危机，房企展期不算新鲜事。但三年后，当富力拿出“削债”方案，债权人的心态恐怕已大不相同：展期是“晚点还”，削债是“少还点”，本质是债权人要承担损失。

以物抵债的30元/100元，现金购回的20元/100元，相当于债权人直接“割肉”70%-80%。这些资产真的值这个价吗？比如以物抵债的房子，若位于三四线城市或商业地产，当前市场价可能已低于抵债价，债权人拿房后可能面临“二次亏损”。而资产信托份额更复杂：底层资产的收益权如何兑现？信托计划的管理费用多少？未来能否转让？这些不确定性都让债权人犹豫。

长展期方案更像一场“对赌”：2035年的富力还在不在？2031年开始每半年还1元本金，对975亿短债来说，几乎是“杯水车薪”。利息降到1%看似降低负担，但考虑到通胀和资金成本，债权人的实际收益可能为负。唯一的盼头是股票经济收益权——2亿股港股定增，若未来股价上涨，或许能弥补部分损失。但截至9月12日，富力港股股价仅1.2港元/股，2亿股总市值约2.4亿港元，换算成人民币不足2.2亿，对剩余债务来说仍是“毛毛雨”。

更深层的问题是信任：当一家房企需要靠“削债”来生存，债权人会担心“这次削10%，下次会不会削20%”？富力的公告里写着“鉴于企业整体经营现状作出”，但“经营现状”何时能改善？上半年销售降60%，平均售价降23.7%，土储去化速度放缓，这些数据都在削弱债权人的信心。若此次重组方案未获通过，富力可能面临更严峻的债务违约风险；若通过，债权人则要接受“损失已成定局”的现实——这是一场没有赢家的博弈。

四、行业启示：富力样本，房企债务化解的“极限测试”

富力的二次削债，不是个案，而是地产行业深度调整期的一个缩影。从恒大、碧桂园到富力，房企债务化解正从“展期为主”转向“削债+展期+资产处置”的组合拳，背后是行业逻辑的根本变化：过去20年“高杠杆、高周转”的模式已走到尽头，房企必须学会在“低负债、慢周转”中活下去。

对富力来说，4803万㎡土储是最后的底牌，但如何把底牌变成现金，考验管理层的智慧。当前楼市分化明显，核心城市、优质住宅去化相对容易，而三四线城市、商业地产去化艰难。富力若能聚焦一二线城市的可售资源，加速推盘、降价促销，或许能回笼更多现金。但这又面临矛盾：降价会压缩利润，甚至导致已售项目维权；不降价则去化缓慢，现金流持续紧张。

对整个行业来说，富力的案例揭示了房企债务化解的“三重边界”：第一，“时间换空间”的前提是经营改善，若销售和现金流持续恶化，时间只会变成“催命符”；第二，资产处置要“快准狠”，优质资产尽早变现，劣质资产及时剥离，否则会拖垮整体；第三，债权人与房企需要“共担风险”，单纯让一方承担损失的方案难以持久，只有找到利益平衡点，才能实现“债转股”“债转资产”的良性循环。

尾声：活下去，比体面更重要

9月12日的地产债市场，富力相关债券价格波动不大——或许市场早已对此有预期。对富力来说，二次削债不是结束，而是“求生战”的开始：接下来要做的，是尽快落地重组方案，加速资产变现，推动土储去化，用实实在在的现金流证明“还能活下去”。

4800万㎡土储是压力，也是希望。若楼市回暖，这些土地会变成“金山”；若寒冬持续，它们可能成为“包袱”。但无论如何，富力已经用行动证明：在地产行业的“下半场”，活下去比体面更重要。而对整个行业来说，富力的二次削债像一面镜子，照见了房企债务化解的艰难，也照见了行业转型的必然——只有真正放下对高杠杆的依赖，回归“盖好房子、做好产品”的本质，房企才能在周期的波动中找到生路。

这场“削债”大戏的结局尚未可知，但它至少告诉我们：地产行业的“出清”从未停止，而每一次债务重组，都是行业向健康转型的一步——哪怕这一步，走得异常沉重。